In der Advents- und Weihnachtszeit gibt es besonders viele Brandanlässe. Die zündende Kombination romantischer Wachskerzen und zunehmend ausgetrockneten Tannenreisigs beschäftigt die Rechtsabteilungen der Versicherungen, Gerichte und Anwälte Jahr für Jahr.

Sind drei potenzielle Nachmieter ausreichend, um das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden? Was genau gehört zu den üblichen Renovierungspflichten? Das Immowelt beantwortet die fünf häufigsten Mietrechtsfragen rund um den Auszug.

Viele Mieter sind unsicher was ihre Rechten und Pflichten beim Auszug aus ihrer Mietwohnung angeht. Immowelt.de sorgt bei den fünf häufigsten Mietrechtsfragen zu diesem Thema für Klarheit.

Bislang war offen, ob der Samstag bei der Berechnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Miete gezahlt werden muss, mitberechnet werden muss. Da die Miete nach dem Gesetz spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist, kommt es mitunter entscheidend darauf an, ob der Samstag mitzuzählen ist. Dies entscheidet häufig darüber, ob ein Zahlungsverzug mit der Miete vorliegt. Unter Umständen kann diese Frage über die Wirksamkeit einer Kündigung und den Erfolg einer Räumungsklage entscheiden.

„In der letzten Sitzung vor der parlamentarischen Sommerpause am 8. Juli 2011 hat der Bundesrat ganz überraschend sowohl dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 als auch dem Gesetz zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden die Zustimmung verweigert“, sagt Diplom-Kaufmann Richard Hempe, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei der Kanzlei SH+C. Zumindest für das Steuervereinfachungsgesetz 2011 hat die Bundesregierung daher den Vermittlungsausschuss angerufen, der aus dem Gesetz die Möglichkeit zur Abgabe einer Steuererklärung für jeweils zwei Jahre gestrichen hat, an der sich die Länder besonders gestört hatten.

Und kann er anschließend vom Vermieter hierfür Kostenerstattung verlangen?

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 16.1.2009 (Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt.

Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefalls. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Urteil Beschluss vom 3.6.2010, 12 U 164/09), verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 16.1.2009 (Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt.

Beim ersten Kälteeinbruch werden die Heizkörper in den Wohnungen aufgedreht. Was aber, wenn der Vermieter die Zentralheizung noch nicht angestellt hat oder die Gastherme versagt?

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu häufigen Irrtümern beim Abschluss eines Wohnungsmietvertrages (Form, Ehegatten / Lebenspartner / Wohngemeinschaft, Übergabeprotokoll, Befristung)

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefall. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Entscheidung vom 3.6.2010, 12 U 164/09) verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hat.

Manch ein Mieter zahlt aufgrund von Mängeln einen Teil der Miete nicht. Nach einigen Monaten oder Jahren häuft sich deshalb ein stattlicher Mietrückstand an. Deutlich mehr als 2 Monatsmieten. Der Vermieter will den lästigen Mieter loswerden, kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und erhebt Räumungsklage vor Gericht. Der Vermieter meint, die Mängel seien nicht so schlimm. Eine Mietminderung sei dadurch nicht gerechtfertigt. Jedenfalls habe er von den Mängeln keine Kenntnis gehabt. Der Mieter entgegnet: Doch! Er habe den Vermieter telefonisch informiert, bevor er anfing weniger Miete zu überweisen. Ganz oft habe er angerufen und sich bei der Hausverwaltung beschwert.

Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick.

Mietzahlungen für ein angemietetes Arbeitszimmer können Werbungskosten darstellen, auch wenn sich der Raum in demselben Gebäude befindet wie die Geschäftsräume des Arbeitgebers.

Schockiert bis fassungslos reagiert so mancher Neubürger einer Metropole wie München oder Hamburg angesichts der Mietpreise in der neuen Heimat. Kein Wunder, denn die Wohnkosten in den beiden Städten gehören zu den höchsten des Landes. Wer Wucher bei Mietpreisen vermutet, informiert sich am besten mit Hilfe des Mietspiegels: Für mehr als 300 Städte in Deutschland nennt er die ortsübliche Vergleichsmiete.

Immer wieder kommt es in Mietshäusern zu Problemen mit Nachbarn. Manch einer wünscht sich, er könnte für Belästigungen von Mitbewohnern wenigstens die Miete kürzen. Sicherlich ist dies nicht in jedem Fall möglich – so ist es beispielsweise absolut zulässig, wenn der Nachbar kocht. Ob einem selber die Gerüche zusagen oder nicht ist in den meisten Fällen unerheblich. Doch alles muss natürlich nicht hingenommen werden. AnwaltOnline berichtet von einem Fall, in dem ein Mieter wegen penetranter Geruchsbelästigung durch einen Mieter eine Mietminderung durchsetzen konnte.

Die Zahlung per Lastschrift zählt zu dem bargeldlosen Zahlungsverkehr, das heißt die Zahlungsabwicklung erfolgt hier direkt von einem Konto zum anderen.

Das Lastschriftverfahren zeichnet sich nicht nur durch eine einfache und sichere Handhabung aus, hinzu kommt, dass man sich durch dieses Zahlungsverfahren per Bankeinzug Zeit und Geld spart. Zum Vergleich kostet die monatliche Überweisung der Miete oder eines Darlehens bis zu 0,50 Euro.

Bauarbeiten, die den Mietgebrauch stören, führen zu einer Minderung der Miete. Wird der Wohnkomfort baubedingt durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Baugerüste und andere Unannehmlichkeiten eingeschränkt, kann der Mieter für den Zeitraum der Bauarbeiten günstiger wohnen. Minderungsquoten von 50 bis 75 % sind bei Bauarbeiten keine Seltenheit.

Der Vermieter will einen Mieter, der keinen Ärger macht. Immer ausgefeilter, immer bohrender werden deshalb die Fragen, die er einem potentiellen Mieter stellt. Einige Mieter reichen edle Bewerbungsmappen ein, ganz wie Universitätsabsolventen im Gerangel um einen gut dotierten Posten. Der ideale Mieter muss nicht nur Akademiker und am Besten Single mit Niveau sein. Er muss vor allem ein gutes geregeltes Einkommen haben und insgesamt den Eindruck machen, dass er die Miete immer pünktlich zahlen wird. Um da sicher zu gehen, verlangen Vermieter Auskunft und zunehmend auch Nachweise.

Der Vermieter will einen Mieter, der keinen Ärger macht. Immer ausgefeilter, immer bohrender werden deshalb die Fragen, die er einem potentiellen Mieter stellt. Einige Mieter reichen edle Bewerbungsmappen ein, ganz wie Universitätsabsolventen im Gerangel um einen gut dotierten Posten. Der ideale Mieter muss nicht nur Akademiker und am Besten Single mit Niveau sein. Er muss vor allem ein gutes geregeltes Einkommen haben und insgesamt den Eindruck machen, dass er die Miete immer pünktlich zahlen wird. Um da sicher zu gehen, verlangen Vermieter Auskunft und zunehmend auch Nachweise.

München ist und bleibt der absolute Mietpreis-Spitzenreiter in Deutschland. So führt die bayrische Landeshauptstadt derzeit die Top-5-Liste der Städte mit den teuersten Mieten in Deutschland an. Am günstigsten wohnen Mieter im sächsischen Plauen und im bayrischen Hof. Zu diesem Ergebnis kommt ein Ranking der durchschnittlichen Angebotsmieten des Immobilienportals ImmobilienScout24, für das über 1,4 Millionen Immobilienangebote ausgewertet wurden.

Albert Einstein lag falsch: Kreatives Chaos gibt es nicht! Jürgen Kurz, Deutschlands renommiertester Ordnungsexperte, räumt auf – mit falschen Vorstellungen, chaotischen Schreibtischen und schlecht organisierten Büros.

Eine ausdrücklich nicht verbindliche Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag hat weitreichende Folgen. Selbst wenn die Wohnung tatsächlich 20 Prozent kleiner ist als angegeben, rechtfertigt das keine Mietminderung.
Ist die Angabe zur Wohnfläche ausdrücklich als unverbindlich gekennzeichnet, kann die Wohnfläche einer Mietwohnung mehr als zehn Prozent kleiner sein als angegeben – eine Mietminderung ist deswegen dann nicht zulässig. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (BGH; Az.: VIII ZR 306/09).

Kaum ist das alte Jahr zu Ende, droht den Wohnraummietern bereits neues Ungemach.

Denn Vermieter sind gesetzlich verpflichtet über die angefallenen Betriebskosten der Wohnung jährlich abzurechnen und dem Mieter einer ordnungsgemäßen Abrechnung zu übersenden, wenn dies vertraglich vereinbart ist, was den Regelfall darstellt.

Neben der Wohngegend ist die Größe der Wohnung die wohl wichtigste Grundlage für einen Mietinteressenten, sich für eine Wohnung zu entscheiden. Wie selbstverständlich lesen wir im Mietvertrag etwa: 3 Zimmer, Küche, Flur, Bad, EBK, sanierter Altbau, Parkett neu, ca. 96,45 m². Alle Informationen können sofort überprüft werden. Nur die für den Mietzins üblicherweise entscheidende Information, die Wohnfläche, kann der Interessenten bei Mietvertragsabschluss praktisch nicht überprüfen. Bei Mietvertragsbeginn kommt kaum ein Mieter auf die Idee, die Wohnungsgröße nachzumessen.

Einen nicht alltäglichen Fall hatte im Jahr 2010 das Amtsgericht Bonn (Az.: 6 C 598/08) zu entscheiden. Ein Mieter beklagte all nächtliche Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung, die die eigene Nachtruhe nachhaltig störten.
Der von den nachbarlichen Geräuschen betroffene Mieter minderte in der Folge die Miete und kündigte am Ende nach nur einem Monat Mietzeit das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund.

Erfahrungsbericht und Onlineratgeber

Gerade in frisch sanierten Altbauten und neu gedämmten Wohnungen taucht er gerne in der kalten Jahreszeit auf: der Schimmel. Die Reaktionen der Bewohner sind jedoch selten zweckdienlich. Schnell wird die chemische Keule eingesetzt und der Mieter neigt dazu, dem Vermieter die Miete zu mindern. Darauf reagiert der Vermieter verschnupft und führt den Befall auf falsches Lüften zurück, denn dies sei doch bei den meisten Fällen die Ursache für das Gewächs.

Im Winter muss man sich auf Fußwegen bei Schnee und Glätte sicher bewegen können. Die Städte und Gemeinden wälzen deshalb regelmäßig die Räum- und Streupflicht auf die Grundstückseigentümer ab, teilt JuraForum.de mit.

Anlieger haben nach den delegierenden Satzungen der Städte und Gemeinden in der Regel den Winterdienst für die Gehwege, die an ihr Grundstück angrenzen, zu erledigen.

Lärm, Schimmel, zu kleine Wohnung: Viele Mängel rechtfertigen eine Mietminderung. Immowelt.de zeigt fünf Fälle auf, bei denen eine Kürzung der Miete möglich oder aber auch nicht zulässig ist. Wohnungsmängel rechtfertigen in vielen Fällen eine Mietminderung. Allerdings nicht immer. Immowelt.de zeigt beispielhaft fünf Fälle, bei denen es um eine Kürzung der Miete geht.

Immer mehr Mieter und Vermieter müssen sich mit energiegerechten Sanierungen auseinandersetzen – und mit den rechtlichen Fragen, die damit einhergehen. Was Mieter dabei dulden müssen, was sie verlangen dürfen und welche Rechte die Vermieter haben, erläutert das Immobilienportal Immowelt.de.