Der BGH hat am 07.07.2010 darüber entschieden, ob die durch einen Mieter durchgeführten und auch finanzierten Umbaubauten, die zu einer sog. Wohnwertverbesserung geführt haben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (im konkreten Fall bei einer Mieterhöhung) zu berücksichtigen sind.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass diese „Wohnwertverbesserungen“ im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind.
In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter nach einer durchgeführten Mieterhöhung und Weigerung des Mieters dieser zu zustimmen, auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung verklagt.

Ursprünglich hatte die Wohnung des Mieters kein Bad und keine Sammelheizung. Das Mietverhältnis begann Ende der 70er Jahre. Das Bad und die Sammelheizung baute der Mieter aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung in die Wohnung auf eigene Kosten ein.

Anfang 2008 verlangte die Vermieter, wie auch schon zuvor dann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete innerhalb der gesetzlichen Kappungsgrenze (20 % alle 3 Jahre).

Zur Begründung nahm die Vermieterin Bezug auf den für die betreffende Stadt geltenden Mietspiegel und ordnete die streitgegenständliche Wohnung unter anderem in die Kategorie „Ausstattung mit Bad und Sammelheizung“ ein.

In den drei früheren Mieterhöhungsverlangen hatte der Vermieter dagegen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen „ohne Bad und Sammelheizung“ abgestellt und so die ortübliche Miete ermittelt.

Das Amtsgericht Hamburg Altona hat der Klage des Vermieters auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung stattgegeben.

Das Landgericht Hamburg hat die Berufung des Beklagten (Mieters) gegen dieses Urteil zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Beklagten (Mieter) hatte Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Beklagten anhand vergleichbarer Wohnungen zu ermitteln ist, die nicht mit Bad und Sammelheizung ausgestattet sind.

Der BGH begründet dies damit, dass Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen sind, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat.

Die von einem Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserung (Umbaumaßnahmen) hat bei der Ermittlung der Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt zu bleiben, wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruht. Anderenfalls müssten Mieter die Ausstattung Ihrer Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen.

Nämlich zunächst beim Einbau und Umbau entsprechend einer vertraglichen Verpflichtung und später nochmals durch eine auch auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

Der BGH hat die Sache ist an das Landgericht Hamburg zurückverwiesen, damit festgestellt werden kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die betroffene Wohnung ohne Berücksichtigung von Bad und Heizung ist.

BGH AZ: VIII ZR 315/09 Urteil vom 7. Juli 2010
LG Hamburg AZ: 311 S 35/09 – Urteil vom 27. November 2009
AG Hamburg Altona AZ: 315b C 129/08 Urteil vom 30. Januar 2009

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Quelle: openPR