Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung auf Grundlage einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung ist unzulässig. Die Aufstellung einer korrekten Betriebskostenabrechnung ist vertragliche Pflicht des Vermieters. Dieser kann daher auch nicht das Mietverhältnis kündigen, sofern der Mieter die fehlerhaft ermittelte Betriebskostenvorauszahlung nicht mitträgt.

Der Bundesgerichtshof hatte in zwei vor kurzem ergangenen Urteilen darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist. Der Kläger verlangte in den beiden Verfahren als Vermieter die Räumung und Herausgabe der an die beklagten Mieter vermieteten Wohnungen. Der Kläger hatte mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen erhöht und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Da die Abrechnungen inhaltliche Fehler aufwiesen, die von den Beklagten jeweils beanstandet wurden, zahlten die Beklagten seit dem Jahr 2006 nur einen Teil der geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen bzw. insgesamt nicht. Daraufhin kündigte der Kläger beide Mietverhältnisse fristlos, hilfsweise fristgemäß.
Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Der Vermieter sei nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen nur insoweit berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruhe. Die höchstrichterliche Rechtsprechung habe bislang zwar die Ansicht vertreten, dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ausreiche, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Bei dieser Sichtweise werde jedoch der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
Ferner sei der Vermieter verpflichtet, eine korrekte Abrechnung zu erstellen. Er könne daher aus einer Verletzung seiner eigenen vertraglichen Verpflichtungen auch keine Vorteile ziehen.
In Fällen wie dem vorliegenden, in welchem sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaue, könnte dies ansonsten sogar dazu führen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könne, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt habe, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.
BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11
Quelle: openPR